Перейти на главную страницу
Эдуард Пантюхов
«Более 25 лет на рынке организаций загородного домостроения»

Строительные площадки

«Вопрос особняком»

Во всем мире малоэтажные индивидуальные дома считаются самым естественным видом жилья. Они и в России были таковыми до тех пор, пока полвека назад не начало усиленно развиваться панельное домостроение. Тогда наши города заполонили высотки, которые во всем мире предназначаются в основном для размещения офисов, и менее всего для жизни. В Швеции, например, вообще запрещено строить жилые дома выше пяти этажей. Доказано, что жить в многоэтажке вредно: от несоблюдения экологических норм серьезно страдают жители последних этажей. Вывод из этого простой: проживание «на земле», в собственном доме, более естественно и нормально для человека. Наверное, именно поэтому в последнее время интерес к индивидуальному строительству разгорелся с новой силой.

Эволюция спроса

Вспоминать о прелестях жизни «на земле» россияне стали в начале 90-х годов. Тогда структура предложений на рынке загородной недвижимости была представлена в основном дачным и садовым сектором, а также полуразрушенными деревнями. И найти даже обыкновенный по сегодняшним меркам коттедж среди всех предложений было необычайно сложно. Настоящей удачей считалось стать владельцем кирпичной «коробки» площадью до 800 кв.м, окруженной высоким забором. Но такое удовольствие могли позволить себе только успешные предприниматели, и то только те, кто смог справиться с множеством проблем (организация водоснабжения, канализации, подъездных путей, охраны и т.д.) и достроить дом до конца. По статистике более 60% объектов первой волны коттеджного бума 1991-1993 годов остались недостроем.

Следующая волна коттеджного строительства наблюдалась незадолго до кризиса 1998 года. В это время наиболее состоятельные граждане стали привлекать к строительству своих домов именитых архитекторов и ландшафтных дизайнеров. Индивидуальный дом превратился в многогектарную усадьбу с домиками садовников и поваров и представлял собой своего рода протест против многолетнего советского житейского уклада. Но в таком устройстве тоже обнаружились свои минусы - при самостоятельном решении вопросов охраны, коммуникаций, обустройства загородные владения становятся непомерно дорогими в обслуживании. Таким образом, постепенно назрела идея создания «коттеджных поселков», как товарищества собственников, полностью решающего вопросы обслуживания населенного пункта. По словам специалистов, сегодня подобные поселки — хит сезона. Они и являются отличительной особенностью «третьей волны».

На все готовенькое

Фраза «время — деньги» стала как никогда актуальна. Покупатели загородной недвижимости стали предпочитать все готовенькое — либо совершенно четкие проекты в организованных коттеджных поселках (где не нужно тратить время на решение вопросов коммуникации, охраны и т.д.), либо готовые или почти готовые дома (под чистовую отделку или с построенной коробкой). Большое внимание потенциальные покупатели стали уделять наличию всех коммуникаций, хотя всего два года назад основополагающим фактором была подводка газа. Такое переориентирование связано с печальным опытом частных застройщиков, которые столкнулись с проблемой долгостроя из-за неправильного ведения сметы, отсутствия средств и времени на подведение коммуникаций.

Изменились также предпочтения в отношении метража и требований к материалам. Особенной популярностью еще пару лет назад пользовались коттеджи по 400-500 кв. метров. Будущие владельцы домов предполагали, что, купив дом огромной площади, они смогут устроить здесь свое «родовое гнездо». Но представления о том, что «здесь будут жить жена, дети, родители, а позже и внуки», как правило, не действует. Например, дети зачастую не хотят жить с родителями. Получается, что на 500 метрах жилья проживает всего три-четыре человека. Они не нуждаются в таких огромных площадях, а за домом приходится следить, оплачивать коммунальные услуги. Поэтому люди со временем осознали, что гораздо выгоднее вкладывать деньги в дома по 180-300 кв. метров — не тесно и не накладно.

При этом такое изменение в пристрастиях отнюдь не значит, что земельные участки перестали быть востребованным товаром. Заказчиков перестала интересовать хаотичная застройка, но они проявляют интерес к участкам в коттеджных поселках и на ведущих загородных направлениях. Если человек, реально соизмеряя свои возможности с потребностями, понимает, что хочет именно построить свой собственный загородный дом с учетом своих вкусов, то он ищет совершенно конкретный участок с определенным месторасположением.

Локация, локация и еще раз локация

Именно так говорят американцы, когда речь заходит о стоимости недвижимости, ведь она напрямую зависит от месторасположения дома или участка. Самые популярные объекты для постоянного проживания находятся на расстоянии не более 50 км от центра Екатеринбурга, или не более 30-40 км от окраины города, чтобы люди могли добраться до работы в течение 30-40 минут с учетом пробок. Дома для отдыха в выходные дни могут располагаться на более дальнем расстоянии — 70-80 км от города.

Что касается географии объектов, то особым спросом пользуется Сысертское направление. Красивая природа, водоемы, леса, решенная транспортная проблема, газификация, трехфазное электричество — те факторы, которые способствовали развитию рынка загородной недвижимости в этом направлении. В Сысертском районе всегда было расположено множество баз отдыха и пионерских лагерей, из чего люди делают вывод, что эта местность отличается благоприятной экологической обстановкой. И это действительно так. Соответственно и цены здесь заметно выше, чем, скажем, в Полевском или Первоуральске. Например, в Верхсысертском районе на берегу озера цена земельного участка может доходить до 8000$ за одну сотку. Конечно, в данном случае определяющим является не только направление, но и присутствие воды поблизости.

Кстати, дом у воды — это отдельная тема для разговора. Очень многие мечтают приобрести коттедж на берегу озера или реки, но не замечают очевидных минусов такого соседства. Во-первых, такой дом в теплое время года будет становиться постоянным объектом атак комаров и других насекомых. Во-вторых, весной во время половодья дом может подтапливать. Ну и самое главное — это отдыхающие и гуляющие приезжие, которые будут купаться, кататься на лодках, петь песни и все это у вас под окнами. Стоит также учесть тот факт, что практически никто из владельцев коттеджей у воды не купается рядом с домом. Они предпочитают выезжать на пляжи, где место для купания более удачное, нет тины и водорослей, чистая вода, песок и т.д. Так что наиболее оптимальным вариантом является покупка дома в 100-200 метрах от воды.

Лучше только ближе

Что может быть лучше жизни в собственном загородном доме? Лучше может быть, только если собственный дом находится не в 50 км от Екатеринбурга, а непосредственно в черте города. Тем более, что большинство клиентов (порядка 70%) приобретают индивидуальные дома для постоянного проживания, а не для отдыха. Но стоимость индивидуального дома за счет нахождения в городе возрастает на порядок. Например, дом площадью 40 кв.м с 7 сотками земли, расположенный в Екатеринбурге, может стоить больше $50 000. А любая хибара с участком в 10 соток, которая фактически оценивается в 300 000 рублей, из-за расположения в черте города на берегу Шарташа может продаваться за 150 000$.

На первый взгляд, строительство особняков в городе невыгодно с инвестиционной точки зрения: земля здесь очень дорогая и создать комфортные условия для жизни в мегаполисе сложно. Однако спрос на такое жилье сейчас велик, поэтому застройщики принялись быстрыми темпами осваивать этот сектор рынка, возводя таунхаусы, сочетающие в себе преимущества квартир и индивидуальных домов. «Прилепленные» друг к другу таунхаусы по сравнению с отдельно стоящими домами позволяют значительно сэкономить на стенах, на сооружении инженерных сетей и за счет земли. Сочетание этих факторов свидетельствует о том, что у малоэтажного строительства есть перспективы развития на рынке Екатеринбурга.

Цены по осени считают

На рынке загородного жилья нет жесткой стандартизации, поскольку количество потребительских характеристик загородного дома на два порядка превышает количество характеристик городского жилья. Расположенные рядом объекты могут различаться по цене и качеству довольно существенно. При этом в результате быстрого роста объемов предложения в прошлом и позапрошлом годах произошла расфокусировка спроса: наиболее ликвидные объекты пользуются большим спросом, при этом другие объекты, в основном неудачные, не продаются совсем.

Именно поэтому одним из сложнейших вопросов до сих пор является ценообразование на рынке индивидуальной недвижимости. Оно принципиально отличается от «квартирного» сектора, который ежемесячно дает прибавку к стоимости квадратного метра.

На коттеджи и загородные дома цены, как правило, формируются раз в год — происходит это ближе к осени после завершения сезона отпусков. Установленные в это время цены держатся на том же уровне до начала следующего сезона. Резких скачкообразных выростов практически не наблюдается. В среднем прибавка в стоимости составляет порядка 20% в течение двух лет. Но бывает и так, что по три-четыре года цены не меняются.

При этом ценообразующими факторами на рынке загородной недвижимости помимо местоположения являются, прежде всего, размер участка, наличие инфраструктуры, единая социальная среда и архитектурные решения. Продолжает сохраняться тенденция максимального воздействия на цену факторов наличия лесных деревьев на участке (по статистике, увеличивает стоимость на 26,8%) и близости водоема (на 17,8%). Увеличивается и воздействие архитектурных решений на цену, а охрана, являясь важным ценообразующим фактором, все же не так существенна, так как воспринимается как обязательный элемент комфорта.

В целом, загородные дома все-таки остаются предметом роскоши. Люди предпочитают вкладывать деньги не в индивидуальную недвижимость, а в квартиры. Хотя специалисты считают, что покупать коттеджи не менее выгодно. Каждый раз, когда приближается крупный праздник или сезон отпусков, они становятся объектом повышенного спроса. Владельцы загородных домов расписывают график сдач на полгода вперед и имеют стабильный доход за счет своего пусть даже небольшого домика, но на свежем воздухе. Так что покупайте загородную недвижимость!

По материалам журнала «Современный дом и офис», www.upress.ru

Качество наших услуг - это мировой опыт «RBC USA, INC.»