Перейти на главную страницу
Эдуард Пантюхов
«Более 25 лет на рынке организаций загородного домостроения»

Строительные площадки

ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ

«Статья написана в декабре 2001 года»

Анализ, проведенный по Уральскому региону за последние 10 лет, свидетельствует о резком сокращении объемов жилищного строительства. (То же самое, впрочем, можно сказать и о строительстве объектов культурно - бытового и торгового назначения). Это и не удивительно: изменились направления финансовых потоков и правила финансирования жилищно-коммунальной сферы. Печальную картину еще более усугубляет прекращение планомерного ремонта инженерных сетей жилищного фонда. Между тем, перенаселенность крупных городов за счет миграции все возрастает.

Основная доля строящегося жилья в последние годы - это так называемое «элитное строительство». В реальных условиях этот термин определяет лишь цену квадратного метра жилой площади и размер квартиры, но не уровень комфорта проживания в целом. И уж тем более, элитное строительство никак не влияет на сложную ситуацию нехватки жилья для основной части населения. Количество заказчиков, способных оплатить элитное жилье, весьма ограничено, в Екатеринбурге их всего около 5% от общего числа нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Можно до бесконечности перечислять негативные факторы, не позволяющие сегодня иметь в России рынок доступного жилья. Но лучше подойти к проблеме более конструктивно, с точки зрения возможного решения. Мы предлагаем программу, которая позволит такому рынку не только существовать, но и цивилизованно развиваться.

Что такое «Доступное жилье»?

«Доступное жильё» - это программа развития малоэтажного строительства путем внедрения успешно отработанных за рубежом технологий. Инициативная группа, которая участвует в разработке и реализации данной программы, включает в себя специалистов, имеющих многолетний строительный опыт работы не только в России, но также и в Европе и Америке. Архитекторы, проектировщики, менеджеры и предприниматели, еще вчера работавшие независимо друг от друга, объединили свои усилия, прекрасно понимая не только сложность реализации, но и перспективность данного проекта.

Цель программы — решение жилищных проблем тех, кто имеет возможность рассчитываться за жилье, приобретенное сегодня, не сразу, а в течение определённого периода времени. Это — более многочисленная группа населения, которая составляет около 15 % от общего числа жителей Екатеринбурга. Эти люди обеспечены стабильной, хорошо оплачиваемой работой, которая позволяет им ежемесячно выплачивать аренду и постепенно выкупать предложенное жильё в течение 5 - 10 лет. Вот им-то и необходимо предложить сравнительно недорогое загородное жильё.

С чего начать?

Если социальную направленность программы «Доступное жилье» можно обозначить в двух абзацах, то перечень проблем, требующих решения для ее реализации, займет гораздо больше места.

Теоретически, вроде бы, все понятно:

  1. Используем пустующие участки земли в 30-километровой зоне вокруг больших городов.
  2. Применяя зарубежные технологии малоэтажного домостроения, возводим поселки, где может быть от 10 до 100 домов (благо, таких участков у нас достаточно, а технологии — как никогда доступны).
  3. Граждане, вкладывая свои личные средства или через свои предприятия, оформляют взаимоотношения с продавцом будущих домов и заселяются в экологически чистой зоне.

В перспективе - одни плюсы: уютные посёлки украсят бесхозные пустыри, строители получат работу, производители стройматериалов — заказы, кредитные предприятия — прибыли, а губернаторы — благодарность и голоса избирателей. Но так красочно все выглядит только в теории.

На практике же всё вышеперечисленное - только список трудноразрешимых проблем. Да, есть достаточное количество свободной земли под застройку. Но это, как в поговорке: «Видит око, да зуб не имет». В последнее время много говорится о законах и праве на землю, но реально у нашей области на сегодняшний день нет ни организационных, ни финансовых, ни правовых условий для развития строительства недорогого жилья.

Допустим, найдётся на наших земельных просторах несколько участков, и даже инвестор, желающий профинансировать строительство 100 индивидуальных домиков. Что тогда? А тогда - еще интереснее! Дело в том, что на такой незначительный объём строительства в Екатеринбурге нет проектных возможностей. Нарисовать красивую картинку дома или интерьера — это пожалуйста, а вот получить полный пакет рабочей документации, к сожалению, практически невозможно. Проектные бюро едва справляются с существующим объемом.

Но даже если есть проект - некому строить. Рынок рабочей силы в строительстве сегодня в основном заполняют люди, приехавшие из ближнего зарубежья и зачастую только здесь впервые взявшие в руки лопату. Встретить на стройплощадке специалиста стало большой редкостью. Так что, по большому счету, качественно собрать сто домиков европейского уровня - просто некому. Разработанные за рубежом технологии, конечно, просты и доступны, но молоток все-таки должен держать человек профессионально культурный и образованный. В противном случае мы получим то, что происходит сейчас в п.Арамиль, где ведётся строительство недорогого малоэтажного жилья. Не дорого, но уж очень безобразно строят!

А строительные материалы? Кто сталкивался, знает, что объём имеющихся сегодня на рынке строительных материалов позволяет выполнять лишь текущий ремонт. Наши строительные магазины, честно говоря, больше похожи на постоянно действующие выставки. Если же ремонт требуется в помещении более 300 квадратных метров, ни одна торговая точка не сможет вам предложить комплектацию ранее, чем через 3-4 месяца. Что же говорить о строительстве ста домов, то есть примерно 15 000 квадратов!

Немного статистики

Если в пригородной зоне таких городов, как Екатеринбург, вести строительство хотя бы 500 малоэтажных домов ежегодно (а это -все лишь 1% от необходимой потребности по Екатеринбургу), то это будет примерно 3 000 домов в год по Уральскому региону.

При условии, что один дом -это жилье для одной семьи, площадью примерно в 100 кв. м., общая площадь строительства составит 300 000 кв.м.

Стоимость «доступного жилья» не должна превышать 10 000 руб. за 1 кв.м., таким образом общий объём капиталовложений — 30 млрд. руб. (или 1 млн долларов США), причем в эту цифру не включены расходы на создание инфраструктуры. Электричество, вода, газоснабжение и дороги — потребуют дополнительных вложений.

Что же делать?

Принимая, как говорится, во внимание все вышеизложенное, перспективы развития программы «Доступное жилье» выглядят неутешительно. В самом деле:

— нет правовых механизмов выделения земель под комплексную застройку;

— недостаточная проектная база;

— нет свободных строительных мощностей;

— нет необходимого количества подготовленных специалистов-строителей;

— отсутствуют предприятия, которые могут комплектовать подобные объекты строительными материалами.

Более того:

— нет производств, изготавливающих элементы креплений для технологий быстровозводимых домов; отсутствует ипотечное кредитование, нет разработанной долгосрочной программы, на региональном уровне определяющей значимость решения жилищной проблемы; и т.д. и т.п...

Конечно, картина безрадостная, но на любую ситуацию можно смотреть с разных точек зрения. С одной стороны, такое положение вещей свидетельствует о сложном социальном положении российских граждан по части решения жилищных проблем. С другой же стороны, это - идеальные условия для получения прибыли в короткие сроки.

Вообще-то за последние пять-десять лет на строительном рынке России произошли поистине грандиозные перемены. Вовремя сориентировавшись в ситуации, предприниматели сначала наводнили рынок импортными строительными материалами, а затем перешли на производство аналогичных материалов, значительно снизив цены. Продолжая активно развиваться, такие производители получают прибыли, немыслимые для западных партнеров. Тот, кто сегодня имеет производство строительного направления, ещё очень долго сможет не беспокоиться о рынке сбыта для своей продукции, спокойно вытесняя конкурентов, ввозящих стройматериалы из-за рубежа.

Одним из важнейших факторов для успешного инвестирования является наличие незанятой «ниши», хотя с каждым годом таких «ниш» становится, безусловно, меньше. Помимо осознания перспективности любого направления, любой предприниматель всегда стремится к быстрой отдаче при возможно минимальных вложениях средств. Участие в развитии каркасного домостроения - удовлетворяет всем этим требованиям.

Едва ли кто-то будет оспаривать приоритет западного опыта в организации строительства. Так вот в США именно каркасное домостроение позволило правительству в послевоенные годы реализовать программу «Каждому американцу — свой дом». Так что в будущем приоритет останется, скорее всего, за недорогим каркасным домостроением, в независимости от нашего к нему отношения. А отношение пока что можно считать негативным. Основная ошибка в подходе к этой теме желание сделать самим, плохо представляя как. Положительные результаты можно наблюдать лишь там, где есть понимание необходимости выполнения всех требований профессионалов с соблюдением технологических условий и при качественно-комплексном подходе, а иначе нет смысла вкладывать время и деньги.

Этап 1. Организация производства по «Simpson-Strong».

Мы предлагаем использовать применительно к нашим условиям опыт организации строительства каркасных сооружений компании «Simpson-Strong» (Американский концерн). Успешным результатом, к которому необходимо стремиться, можно будет считать следующее:

— налаживание производства элементов креплений;

— организация проектной группы разработчиков каркасных сооружений;

— открытие специализированного предприятия по продаже необходимых строительных и сопутствующих материалов;

— организация торговли элементами креплений и проектных решений в других регионах страны;

— ведение строительства подобных сооружений;

— разработка программы «Доступное жильё» для Комитета по развитию Уральского региона;

— разработка инвестиционных проектов для финансирования проектировочных работ и строительства жилых комплексов вокруг крупных городов Уральского региона.

Программа предполагает поэтапное развитие, где каждый этап должен быть экономически просчитан, и после его реализации являться коммерчески выгодным предприятием.

В первую очередь, необходимо организовать производство и сбыт элементов креплений для деревянных конструкций по образцам компании «Simpson». Эта «ниша» сейчас свободна по понятным причинам: нет развитой индустрии каркасного строительства, соответственно, нет и производства специализированных элементов креплений для монтажа.

Правда, в Екатеринбурге есть две торговые фирмы, предлагающие образцы таких креплений. Но, по словам менеджеров, они не имеют сбыта из-за высокой цены (от 50 до 160 руб. за штуку). Высокая цена же определена тем, что эти изделия завезены из Европы. Эти фирмы специализируются на ввозе импортных стройматериалов и подтверждают, что при цене 10-15 руб. за штуку такие крепления будут пользоваться большим спросом.

Мы провели предварительные переговоры с некоторыми заводами в Уральском регионе о возможности производства подобных креплений по приемлемой цене. Желание разместить у себя на предприятии такой заказ высказали все руководители, с кем приходилось разговаривать.

Что касается сбыта, на первом этапе можно опираться на существующие строительные объёмы, поскольку в любом возводимом сооружении используются деревянные конструкции. Так что недорогие и качественные элементы крепления с энтузиазмом встретят конструкторы, проектировщики и рабочие. В значительных объемах эти крепления будут востребованы и при розничной торговле, поскольку они существенно ускоряют качественный монтаж, что экономически выгодно.

Этап 2.Организация торговли по «Home Depot».

Следующий этап — организация торгового предприятия по образцу Американской фирмы «Home Depot». Принципиальное отличие сети строительных торговых предприятий «Home Depot» заключается в комплексном удовлетворении запросов потребителей принципу склад-магазин. Своим клиентам «Home Depot» предлагает полный набор строительных, отделочных и сопутствующих материалов и элементов благоустройства прилегающих к зданиям территорий. Такой склад магазин представляет собою закрытый павильон 300x100 м. К павильону примыкают дополнительные открытые склады для громоздких стройматериалов и сдаваемой в аренду строительной техники. Завершает комплекс специализированная оранжерея, где можно подобрать и купить зелёные насаждения именно для вашего участка. Вся торговая площадь разделена на секторы, каждый из которых соответствует отдельному строительному направлению. Торговый комплекс располагается, как правило, на объездных дорогах в черте города и имеет просторную автостоянку для любого вида автомобилей. Такие строительные павильоны удобны и частному клиенту, и строительным организациям любого уровня. Преимущество же таких комплексов перед разрозненными магазинами бесспорно.

(Кстати, именно такой подход к организации торговли продуктами питания в Екатеринбурге уже реализован сетью супермаркетов «Кировский»).

В торговле же строительными материалами пока приходится наблюдать только рынки, на территории которых располагаются маленькие павильоны, торгующие одним и тем же товаром. Специализированные строительные магазины есть, но они, как правило, имеют недостаточный ассортимент, отдалённые склады и находятся в разных концах города. С точки зрения потенциального покупателя, это очень некомфортно. Поэтому появление в городе хотя бы одного павильона по образцу «Home Depot» позволит привлечь основную часть покупателей.

Наконец, такой подход к организации торговли просто необходим для развития каркасного строительства. Потребитель в одном месте сможет получить необходимую информацию о новом направлении и новых материалах в технологии каркасного домостроения, консультации архитектора и строителей, здесь же заключить необходимые договоры на проектирование, строительство и доставку строительных материалов.

Реальные сроки реализации этих двух этапов - один год. Но за это время также должно быть сформировано проектное бюро и подготовлены проектные предложения по каркасной технологии.

К строительному сезону 2003 года вполне возможно объединить ряд заинтересованных предприятий и частных инвесторов в единый Строительный холдинг, целью которого станет получение прибыли от реализации Региональной программы «Доступное жильё».

Развитие индустрии недорогого загородного жилья находится в самом начале и будущее за ним.


ген.директор
ООО «УК Русская строительная компания»
Пантюхов Эдуард Николаевич
Журнал: «Грани-урала»

Качество наших услуг - это мировой опыт «RBC USA, INC.»