Перейти на главную страницу
Эдуард Пантюхов
«Более 25 лет на рынке организаций загородного домостроения»

Строительные площадки

Пароль доступа в малоэтажную Россию

То внимание, которое правительство начало уделять малоэтажному строительству в последние полгода, говорит о том, что Россия, наконец, обратила внимание на опыт зарубежных стран в создании жилья для среднего класса. Реальна ли эта концепция для наших условий?

Многие столицы «высшей лиги» давно уже не ведут районной крупномасштабной застройки из-за нехватки земли. Москва, в общем, тоже уже пришла к точечной застройке и необходимости строиться за МКАД. А вот для многих других городов России, миллиоников и менее масштабных, вопрос о том, что и как строить, стоит весьма остро. Дело еще и в том, что последние 15 лет строительство в России велось весьма вяло, и практически везде без грамотной концепции – связано это было и с нехваткой специалистов в данной области, и с недостаточным финансированием. Однако сейчас в регионы началась экспансия крупнейших застройщиков, сделавших свой капитал на московском и питерском рынках, цена на недвижимость на которых выросла за последние 8 лет практически в 10 раз. Еще более значительный рост цен наблюдался на загородном рынке, причем в отличие от городского он продолжает расти и сейчас. Частным застройщикам этот сектор представляется более перспективным еще и потому, что за городом выкупить землю под застройку намного проще, чем в городе, где множество коммуникаций и обременений.

Но коттеджная застройка годится в большей степени для верхней прослойки среднего класса, а перед государством стоит задача построить доступное жилье. Как считают в верхах, ставку стоит сделать на малоэтажную застройку, как это наблюдается повсеместно вокруг крупных городов в Европе.

Что такое «малоэтажность»?

Малоэтажная застройка – это дома не выше четырех этажей, что избавляет от необходимости встраивать в проект лифты и мусоропроводы.

Оптимальным же вариантом такой застройки выглядят поселки более чем на 40 домов, каждый дом в которых располагал бы участком в 8-10 соток, а при нехватке земли это может быть и поселок из таунхаусов, где земельный надел составляет 1-3 сотки.

Дмитрий Медведев, как ответственный за реализацию нацпроекта «Доступное жилье», еще весной 2006 года предложил президенту расширить проект за счет внедрения закона о малоэтажном строительстве, поскольку стоимость его в большинстве случаев сопоставима, а иногда даже ниже по сравнению с «обычным», многоэтажным. Тем более что многоэтажное жилье намного сложнее в эксплуатации. «По-государственному, по-крупному, для нас лучше строить отдельные дома, за которыми люди смогут ухаживать, улучшать и надстраивать их», – уверен Медведев. Причем, по замыслу вице-премьера, малоэтажное строительство в России не должно ограничиваться эконом-сегментом: «Нужно строить разное жилье, в том числе и дорогое, чтобы за счет его продажи получать средства на строительство жилья эконом-класса, которое можно было бы реализовать по ипотечно-социальным программам с субсидированием кредитной ставки», – считает Медведев.

Сейчас речь уже идет не столько об отдельном законе, сколько о внесении дополнительной главы в Жилищный кодекс РФ. По замыслу властей, строительством таких поселков будут заниматься кооперативы граждан, которым предоставят различные льготы. В соответствии с нормативным актом, разработать который Медведев поручил спецкомиссии, земля будет распределяться по упрощенной схеме: участки достанутся кооперативам-застройщикам, которые и будут решать, как распределятся участки и где пройдут дороги.

Для приобретения жилья в таких кооперативах необходимо будет внести паевой взнос, который составит 20-25% от стоимости, а остальное придется выплачивать в рассрочку последующие 10-20 лет. В дальнейшем дом либо перейдет в собственность жильцов, либо останется в собственности кооператива, как объясняет председатель думского Комитета по законодательству Павел Крашенинников.

К вечному вопросу о типовом жилье

Разработкой проектов в рамках развития программы малоэтажного строительства будет заниматься Росстрой, которому поручена работа над типовыми планами поселков. Таким образом предполагается избежать дополнительных расходов на услуги архитекторов и инженеров. В этом, к слову, состоит одно из ключевых различий между подходами к малоэтажному строительству в Европе и в России: на Западе к созданию планов таких поселков привлекаются различные архитекторы, для каждого отдельного проекта разрабатываются индивидуальные проектные решения. Что, между прочим, позволяет адаптировать поселок к конкретной местности – ведь совершенно непонятно, каким образом одинаковые типовые поселки могут строиться без учета разницы рельефа и климатических условий.

Вероятно, не нужно подробно рассказывать о количестве климатических поясов и разнообразии рельефа нашей страны. Конечно, не исключено, что для каждого региона, например, будет разработан свой проект. Но это совершенно не отменяет преимуществ индивидуального проекта перед типовым. В конце концов, хотелось бы, чтобы наступило время, когда и у нас в процессе строительства будут учитываться качественная и эстетическая составляющие, и проекты будут учитывать, из какого местного материала лучше всего строить дома.

К примеру, деревянные коттеджи прекрасно подойдут для условий Сибири, но не для Краснодарского края. Дмитрий Медведев, выступая в Госдуме, высказал свою позицию по этому поводу: «Мы не до конца используем потенциал России как крупнейшей лесной державы мира. И, несмотря на то что значительная часть населения в нашей стране живет, по сути, в лесах, домостроение, основанное на переработке леса, у нас развито очень слабо». Он отметил, что в рамках национального проекта предусмотрено несколько экспериментальных площадок, на которых рассматриваются и апробируются технологии деревянного домостроения. В частности, это площадка в Санкт-Петербурге, несколько площадок в Центральной России, в Архангельской области и т. д.

Реалистичность планов

Мнения специалистов по поводу грандиозных «малоэтажных планов» весьма неоднозначны. Опрошенные эксперты солидарны в одном: для успешной реализации проекта нужно, прежде всего, добиться от региональных властей предоставления застройщикам участков с подведенными к ним коммуникациями. Кроме того, необходимо создать достаточное количество предприятий по изготовлению каркасно-модульных домов, что возможно и выгодно лишь при успешном частно-государственном партнерстве.

Однако ряд специалистов считают эти планы вполне жизненными: эксперт Института экономики Эдуард Трутнев полагает, что идея «малоэтажной России» вполне имеет право на существование – впрочем, только в пригородах европейской части страны, за исключением Москвы и Московской области. И для этого совсем не нужен отдельный закон, ведь главная проблема – элементарная нехватка земли, и единственное, что могло бы действительно стимулировать программу, – отмена аукционного принципа предоставления участков кооперативам. С другой стороны, проблемой может стать неразвитость земельной ипотеки, ведь, чтобы найти средства на строительство, в Европе чаще всего закладывают банку земельный участок. Есть определенные трудности и с законным созданием кооперативов гражданами, желающими заниматься индивидуальным строительством, и в его рамках созданием коллективной инфраструктуры. А уж про отсутствие градостроительных планов, дорог, малых мощностей электро- и газоснабжения и дороговизну их подведения знает, наверное, каждый школьник.

Да и на отрицательный зарубежный опыт в этой области тоже стоит обратить внимание. На Сицилии, например, существует несколько территорий с малоэтажной застройкой, на которую государство выделяло деньги, однако застройщики построили лишь дома, не подведя всех коммуникаций. Жилье стоит пустым, а жилищная проблема граждан только усугубилась, ведь теперь, чтобы привести эти дома в жилое состояние, требуется намного больше денег. Причем в России проблема воровства и безнаказанности реально существует, так же как и в Италии. И пока государство не поймет, как будет решаться проблема контроля качества домов и инфраструктуры, где существует масса технических моментов, на которых можно сэкономить, но которые «аукнутся» будущим жильцам, вряд ли можно говорить о продуманности программы малоэтажного строительства и о том, что она обеспечит граждан доступным и комфортным жильем.

Саша РАУ, Иван СЕРГЕЕВ
Журнал «Собственник»

Качество наших услуг - это мировой опыт «RBC USA, INC.»