Перейти на главную страницу
Эдуард Пантюхов
«Более 25 лет на рынке организаций загородного домостроения»

Строительные площадки

Социальное жилье для Нью-Йорка

Мэр Нью-Йорка Майкл Блумберг принадлежит к категории «богатых и знаменитых» американцев. Однако он отстаивает интересы слоев населения, на которые мог бы смотреть сверху вниз, - среднего класса и работающих небогатых ньюйоркцев, так называемых working poor. При этом Блумберг ведет себя скорее как бизнесмен, чем политик: он не столько стремится нажить политический капитал посредством флирта с этими прослойками, сколько хочет удержать их в городе. Ведь они составляют костяк «столицы мира» и обеспечивают ее конкурентоспособность.

Рекордный рост цен на недвижимость в последние годы заставил многих ньюйоркцев отказаться от мечты о покупке добротного дома или даже о найме приличной квартиры в респектабельном микрорайоне. В результате ньюйоркцы стали обращать взоры на городки на севере штата Нью-Йорк или даже на другие штаты, где покупка уютного дома и тем более аренда благоустроенной квартиры, не равнозначны погоне за журавлем в небе.

Один из самых верных способов удержать в городе людей со средними и небольшими доходами - обеспечить их приличным жильем. И именно этот способ выбрал прагматичный мэр Нью-Йорка.

Несколько месяцев назад «Русский базар» писал о намерении Майкла Блумберга реформировать жилищную программу 421-a, основанную в 1971 году, когда жилищное развитие в городе переживало кризис. В 1980 году в нее были внесены поправки, которые не только поощряли дальнейшую застройку города, но и предусматривали создание домов и квартир для среднего класса и working poor.

В соответствии с программой 421-a, строительные компании, возводившие дома в большинстве районов Нью-Йорка, получали внушительные и длительные налоговые скидки: в течение 10-15 лет на плоды их трудов не распространялся закон о повышении налога на недвижимость. Взамен от строителей требовалось немногое: построенные ими дома и квартиры в районах, названных exclusion zone (в центральном Манхэттене, между 14-й и 96-й стрит, в Гринпойнт-Вилльямсбурге в Бруклине), должны были стоить сравнительно недорого, привлекая тем самым небогатых и в меру обеспеченных ньюйоркцев. Многоквартирные дома в рамках программы 421-а (еще один реверанс в сторону working poor) подчинялись законам о стабилизации арендной платы, но на кооперативы и кондоминиумы они не распространялись.

Программа 421-а, на которую город выделял более 300 млн. долларов в год, как бы влила свежую кровь в жилищное развитие Нью-Йорка, и новые дома стали расти как грибы после дождя. За прошедшие с тех пор 35 лет число жилищных единиц в городе увеличилось на 110,000. Застой в строительстве был преодолен. Но вот решила ли программа другую, не менее важную задачу?

Помогла ли она ньюйоркцам с небольшими и средними доходами обрести приличное (в том числе - собственное) жилье? По мнению Блумберга, эта задача так и осталась нерешенной, ибо средний класс (а тем более небогатые работающие ньюйоркцы) оказались, по большому счету, за бортом программы. Лишь небольшое количество построенных в рамках 421-a домов и квартир в многоэтажных «билдингах» были по карману этим слоям населения. Зато многие шикарные, дорогостоящие кондоминиумы получали длительные налоговые льготы. Следовательно, программу надо реформировать...

Перестройка программы 421-а – часть амбициозного блумберговского плана жилищного развития, о котором «РБ» уже рассказывал читателям. Этот план, предусматривающий главным образом создание доступного жилья для людей с невысокими и умеренными доходами, мэр Нью-Йорка величает «наиболее масштабным в истории нашей страны». Размах Блумберга действительно впечатляет: к 2013 году он намерен создать 165,000 недорогих домов и квартир, выделив с этой целью 7.5 млрд. долларов. В сущности, новых жилищных единиц будет 92,000, а 73,000 уже существующих, будут ремонтироваться и реставрироваться.

Кроме того, по инициативе Блумберга создана специальная комиссия, которая изучает нью-йоркские жилищные программы и предлагает мэру способы их изменения. Комиссия, в которую входят представители городских властей, строительных компаний, правозащитники, банкиры и т.д., педантично изучала и программу 421-а, и Майкл Блумберг базировал свои реформаторские идеи на основе ее выводов.

В соответствии с планом Блумберга, exclusion zone должна значительно расшириться, охватывая Нижний Манхэттен, части Гарлема, некоторые районы Бруклина (в том числе Бруклин Хайтс) и прибрежную полосу Квинса. Кроме того, налоговые скидки и сроки их предоставления будут строго лимитироваться. Максимальный срок – 25 лет – будет предоставляться только тем жилищным комплексам, которые будут включать квартиры для ньюйоркцев из middle class и working poor.

Особые надежды Блумберг возлагает на застройку прибрежной полосы Квинса. На 24 акрах индустриального района Лонг-Айленд Сити, где среди небольших фабрик и невзрачных домов уже начинают появляться шикарные рестораны, он намерен воздвигнуть самый большой из возведенных за последние 30 лет жилищный комплекс для среднего класса. Пять тысяч квартир этого комплекса будут предназначены для семей, зарабатывающих от 60 до 145 тысяч долларов в год, а стоимость аренды будет колебаться в пределах от 1,200 до 2,500 тысяч долларов в месяц.

«Видоизмененная программа поощрит строительство доступного жилья, - сказал в беседе с корреспондентом «Нью-Йорк таймс» глава Департамента жилищного развития Нью-Йорка Шон Донован. – Вместе с тем, город будет получать больше средств в виде налогов, и эти средства, в свою очередь, будут вкладываться в строительство». По оценкам Донована, ограничение налоговых льгот определенными рамками принесет городу сотни миллионов долларов, и часть этих средств администрация обязательно использует для создания тысяч новых домов и квартир для людей, которых она стремится удержать в Нью-Йорке.

Блумберг надеется, что городской совет Нью-Йорка одобрит план реформы 421-а до конца текущего года, а в новом, 2007 году, программа перейдет на новые рельсы. Многие депутаты горсовета, а также его спикер Кристин Квинн уже высказались в пользу реформы. Некоторые эксперты, однако, предполагают, что план Блубмерга может застрять в Сити-холле, так как он вызовет конфликт между частными компаниями, застраивающими город, и правозащитниками, призывающими к созданию доступного жилья. Стивен Спинола, президент Real Estate Board of New York, который входит в блумберговскую специальную комиссию, уже заявил, что он поддерживает лишь некоторые пункты реформы, тогда как другие вызывают у него тревогу. Ведь сокращение налоговых льгот может вызвать очередной спад в жилищном строительстве и в течение будущего десятилетия привести к очередному кризису.

Зато другой член комиссии, Брэд Лэндер, являющийся одновременно директором Pratt Center for Community Development, считает, что exclusion zone должна стать еще шире. «Если зона не будет значительно расширена, реформа не принесет желаемых результатов, - сказал Лэндер. – Предложенный мэром план по-прежнему предоставляет налоговые льготы шикарным кондоминиумам на обширных территориях – от Гарлема до Парк Слоуп, от Форрест Хиллз до Ривердейла. И 421-а по-прежнему остается программой, субсидирующей жилье для состоятельных людей. А ведь мы заинтересованы в строительстве доступного жилья...»

Депутат горсовета Билл де Блазио пошел еще дальше. По его мнению, программу вообще следовало бы упразднить, ибо она просто абсурдна. «Мы субсидируем строителей, возводящих дорогостоящее жилье, - сказал ди Блазио. - Строители делали бы это и без всяких субсидий, а деньги, которые тратятся на программу, могли быть действительно использованы для возведения домов и квартир для небогатых ньюйоркцев».

Тем не менее многие эксперты полагают, что реформа 421-а может оказаться эффективной, ибо Блумберг выбрал подходящее для нее время. Жилищный рынок сейчас очень силен, и это позволяет реконструировать программу, перенося акцент со строительства как такового, на строительство именно доступного жилья. Главное – правильно распределить налоговые льготы, чтобы не вызвать очередной застой в жилищном развитии.

Лея Мозес
по материалам http://vsevashe.blogspot.com
26 сентября 2006

Дополнительно

Качество наших услуг - это мировой опыт «RBC USA, INC.»