Перейти на главную страницу
Эдуард Пантюхов
«Более 25 лет на рынке организаций загородного домостроения»

Строительные площадки

Строитель поневоле

Девелоперы тщательно скрывают, что чистая себестоимость строительства жилья не превышает тысячи долларов за квадратный метр. Зато об этом знают те, кто строит в этой сфере прибыльный бизнес.

Highslide JS
Почему девелоперы, которые сами ничего не строят, зарабатывают в разы больше, чем подрядчики?

Строительство в России перестало быть промышленной отраслью, решительно трансформировавшись в финансовый рынок, на котором обитают игроки самых разных мастей. Вот только строить хотят немногие: большинство финансовых, торговых и сырьевых компаний, анонсирующих свои проекты в сфере недвижимости, предпочитает заниматься девелопментом. Так же поступают крупнейшие строительные холдинги, переквалифицировавшиеся из строителей в застройщиков.

Все это создает почву для бурного и динамичного развития рынка генподрядных услуг, который, впрочем, не обещает инвесторам таких сверхприбылей, как в девелопменте. Тем временем, строительный бум и худо-бедно продвигающаяся реализация национального проекта «Доступное жилье» приводят к постоянному росту объемов строительного рынка. По данным Росстата, в 2005 году в России в эксплуатацию было введено 43,6 млн. кв. м, а по итогам 2006 года эта цифра составила уже 50,3 млн. Между тем объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», по расчетам статистиков, в 2006 году составил 2 246,8 млрд рублей, а в 2005-м — всего лишь 1 711,7 млрд.

Цены на жилье росли еще быстрее. В некоторых регионах динамика ценового прироста зашкалила за 100%, но причину не следует искать в росте фактической себестоимости строительства. По словам гендиректора российского представительства генподрядной компании Strabag Александра Ортенберга, за последние несколько лет цены на стройматериалы обеспечили рост стоимости квадратного метра общей площади не более чем на 100 долларов. Исключение составил разве что цемент, подорожавший почти на 100%. Тем не менее, по расчетам Ортенберга, сегодня себестоимость строительства одного квадратного метра общей площади элитного жилого дома в Москве составляет 800 долларов, а офисного центра класса А — 1,2 тысячи долларов. При этом такое элитное жилье продается на рынке по 10-15 тысяч долларов за метр, а офисные центры — по пять-шесть тысяч. «Себестоимость строительства и конечная цена квадратных метров давно и сильно разошлись», — подводит итог Александр Ортенберг.

Львиная доля прибыли от реализации инвестиционных проектов достается не строителям, которые работают по жестким сметам, а инвесторам. Да, девелопер платит за аренду земельного участка, согласовывает проект, дает взятки, оплачивает обременения, которые могут составлять 30-50% от общих затрат, берет кредиты и несет все риски. И все же прибыль застройщиков превышает 40-50%, тогда как рентабельность бизнеса генподрядчиков колеблется у отметки 10%. «Девелопер зарабатывает в разы больше, чем генподрядчик, — отмечает руководитель отдела продаж «Межрегиональной девелоперской корпорации» Алексей Остробородов. — Прибыль генподрядчика рассчитывается исходя из себестоимости строительства, а девелопера — из рыночной цены объекта».

— Получение генподрядчиками не очень высокой прибыли связано с меньшим риском их деятельности. По условиям контракта, строители выполняют строго оговоренные работы по согласованным расценкам. Девелопер же несет большие риски, связанные с проектом. Поэтому норма прибыли девелопера (20-60%) — это всего лишь плата за риск, — поясняет замгендиректора компании «Пересвет-Регион» Василий Фетисов.

Диагноз первый На все руки мастера

Крупнейшие строительные холдинги не спешат отдавать генподряд на аутсорсинг. Несмотря на то, что содержание собственного строительного подразделения довольно обременительно, избавляться от таких структур девелоперы не желают — то ли от жадности, то ли из-за скудности предложения со стороны профильных фирм.

Монстры девелоперского рынка — ПИК, Главмосстрой, МСМ-5, СУ-155 — выросли из «строителей», отягощенных советским наследием — раздутыми штатами и недогруженными мощностями. В 90-е благодаря развитию рынка недвижимости акционеры компаний поняли: нужно не только строить, но и инвестировать в строительство, превращаясь в холдинги широкого профиля — от девелопмента до возведения зданий.

Highslide JS
Качество работ иностранных компаний не вызывает сомнений. Другое дело, что на российский рынок пришли «иностранцы», не реализовавшие за границей ни одного проекта.

В то же время на рынке появлялось немало молодых амбициозных компаний, оценивших инвестиционный потенциал стройплощадок. Вкладывать в недвижимость готовы были многие, а вот непосредственно строить — единицы. Рынок подрядных услуг пребывал в зачаточном состоянии, а качество работы первых генподрядчиков было настолько низким, что первые девелоперы рисковали получить на выходе карточные домики, а не «объекты недвижимости». В результате многие крупные строительные компании, не имевшие собственных строительных мощностей, вынуждены были создавать в своем составе генподрядные подразделения. Так поступили ЗАО «МИАН», MIRAX GROUP, «ДОН-Строй», «Крост» и другие.

— Как правило, у девелоперов, которые выросли из строительных компаний, есть собственные структуры, выполняющие функции генподрядчиков, а инвестиционно-строительные компании, образовавшиеся из риелтерских агентств, прибегают к услугам сторонних генподрядчиков, — отмечает коммерческий директор компании «Авгур-Эстейт» Виктор Козлов.

Сегодня ситуация изменилась. В Россию пришло сразу несколько крупнейших иностранных компаний, специализирующихся на этом виде работ: Strabag, Skanska, Enka и другие. Кроме того, на рынке появились и российские генподрядчики, научившиеся оказывать услуги на должном уровне.

И все же окончательно сломать стереотипы застройщиков не удалось, так что крупные девелоперы предпочитают работать со своими, проверенными генподрядчиками, входящими в структуру их холдингов.

— Большинство московских девелоперских фирм сегодня — компании «полного цикла», включающие в себе в том числе и генподрядные организации. Обусловлено это прежде всего очевидным недостатком профессиональных генподрядных компаний, — утверждает член совета директоров MIRAX GROUP Максим Темников. — По большому счету, в Москве сегодня работают всего три достойные генподрядные организации. И все они — иностранные. Качество услуг российских компаний настолько низко, что о них и говорить не приходится.

Кроме того, девелоперы считают, что содержание собственной генпод-рядной структуры обходится дешевле. По словам гендиректора компании «МИАН-Девелопмент» Анатолия Морозова, генподрядчик в структуре девелоперской компании существенно удешевляет стоимость строительства для инвестора. А по подсчетам Максима Темникова, привлечение сторонней генподрядной организации обойдется заказчику в полтора-два раза дороже, чем строительство своими силами. Ведь помимо основной суммы договора застройщику приходится оплачивать множество дополнительных соглашений, стоимость которых может достигать от 50 до 100% от суммы договора. Такие соглашения заключаются в случае внесения любого изменения в проект застройки. Даже незначительное перепроектирование влечет за собой дополнительное соглашение и ведет к удорожанию проекта в целом.

Впрочем, содержание собственной генподрядной организации выгодно далеко не всегда. Ведь компания постоянно должна возводить значительные объемы недвижимости, чтобы обеспечить загрузку дочернего генподрядчика. «Если девелопер не может этого обеспечить, возникают простои, которые оплачиваются из кармана инвестора. Или же начинается поиск заказов на стороне, что влечет за собой проблемы с управлением и координацией», — поясняет Анатолий Морозов. По мнению экспертов, создавать собственные генподрядные структуры выгодно только крупным девелоперам, работающим с комплексной застройкой. Всем остальным целесообразнее привлекать подрядчиков на рынке. Другой риск — отсутствие у «карманного» подрядчика гибкости и заинтересованности в экономии путем внедрения новых технологий, что снижает его конкурентоспособность. Между тем сторонние компании, постоянно участвующие в тендерах, стараются поддерживать высокий уровень работ, обновляя и совершенствуя материально-техническую базу, — то есть живут в условиях реальной конкуренции.

— При работе со своим подрядчиком есть вероятность снижения качества, так как к собственным структурам применяется несколько иная система оценки и контроля, чем к компаниям, работающим по контракту, — говорит Виктор Козлов. Кроме того, собственная подрядная организация не всегда может реализовать идеи девелопера. Задумав строительство высотного или очень специфического объекта, компания не может обойтись только силами своего подрядчика, поскольку у того нет достаточного опыта. Так, для строительства высотной башни «Федерация» MIRAX GROUP привлекла тандем западных проектировщиков и подрядчиков, обладающих опытом реализации подобных проектов.

Highslide JS
Почти вся техника, используемая на российских стройках, привезена из-за рубежа, а отечественные краны и стройматериалы применяются лишь на простых, типовых проектахю

Один из ключевых факторов, заставляющих застройщиков содержать собственные генподрядные подразделения, — банальная жадность и нежелание делиться прибылью. Да, по сравнению с доходностью девелоперских проектов строительная деятельность может показаться «детским» бизнесом, но многие российские инвесторы пока не готовы провести реорганизацию своих холдингов и отказаться от прибыли, которую приносит строительство. По оценкам экспертов, норма прибыли генподрядчиков составляет сегодня от 5 до 15% (в Европе средняя норма доходности подрядных организаций находится на уровне 5-7%, а 10% считаются счастьем). При этом если западные компании готовы браться за проекты с минимальной рентабельностью, то для многих российских подрядчиков и 20% прибыли — не самый привлекательный показатель. Тем не менее, зарабатывающие по 50% девелоперы не хотят терять доходы от строительства. «Доход, который приносит генподрядчик девелоперской компании, нельзя сравнить с прибылью самих девелоперов, но и 15-20% — это совсем не плохо», — признается Анатолий Морозов.

Как напоминает Александр Ортенберг, в Европе совмещение в рамках одной корпорации инвестиционных и строительных подразделений давно не практикуется и считается нонсенсом: такие «динозавры» давно вымерли, каждый занимается своим делом. Поэтому российские инвесторы со временем тоже вынуждены будут ликвидировать собственные генподрядные структуры и передать эти функции на аутсорсинг, иначе они будут продолжать существовать «вне рынка».

— Сегодня наметилась тенденция разделения организаций по видам бизнеса. В итоге на рынке останутся компании, жестко ориентированные только на подрядные работы или, наоборот, занимающиеся исключительно инвестиционной деятельностью. В результате повысится и профессиональный уровень таких специализированных компаний, — уверен директор по маркетингу ГК «КОНТИ» Юрий Синяев.

Пока рынок подряда в России находится в подвешенном состоянии.

Диагноз второй Псевдоиностранцы

До недавнего времени считалось, что все западные генподрядчики строят лучше, чем местные, а значит, и услуги их стоят дороже. В результате на российском строительном рынке появились квазииностранные компании, не реализовавшие за рубежом ни одного проекта.

По расчетам Александра Ортенберга (Strabag), иностранные компании занимают около 20% московского и питерского рынка генподрядных услуг. Региональные рынки их интересуют мало, но это вопрос времени. Как только на местах появится более развитая инфраструктура, попытки экспансии в глубинку будут предприняты «иностранцами» немедленно. «Рынок генподряда в регионах ограничен и практически не развит, — поясняет Василий Фетисов («Пересвет-Регион»). — Основные игроки — либо части крупных инвестиционно-строительных холдингов, работающие только по своим объектам, либо компании, аффилированные с представителями власти».

Highslide JS
Все иностранные подрядчики используют рабочую силу, привлеченную либо из российских регионов, либо из стран СНГ — строят дома уж точно не немцы и не австрийцы.

Однако следует понимать, что иностранцы иностранцам рознь. На российском рынке работают австрийские, немецкие, шведские, турецкие, китайские, югославские и другие компании. Качество их работы трудно назвать ровным, а кроме того, все без исключения иностранные фирмы используют рабочую силу, привлеченную либо из российских регионов, либо из стран СНГ. То есть строят (кладут кирпич, льют бетон и варят арматуру) вовсе не турки и китайцы. И уж тем более не немцы или австрияки.

В итоге ключевым преимуществом зарубежных компаний оказывается разве что наличие у них эффективных управленческих технологий, а также, возможно, собственной техники. До недавних пор «иностранцы» с легкостью били российских конкурентов на их же поле лишь благодаря эффектным брэндам. Однако очарование быстро сменилось разочарованием. Почему? Ведь качество работ таких холдингов, как Enka, Strabag, Skanska, Hochtef, Codest и другие, не вызывает сомнений! Так и есть, но с оговоркой: кроме лидеров мирового строительного рынка в России работают еще и компании, у которых практически нет опыта.

Как пояснил «Бизнес-журналу» Александр Ортенберг, наряду с иностранными компаниями, работающими по всему миру, в Россию пришли и фирмы, которые не реализовали в своих странах ни одного проекта: «Только профессионалы, знающие игроков европейского рынка, могли точно сказать, что эти компании создавались специально для работы в России и никакого опыта в своей стране не имели». По словам Ортенберга, до кризиса 1998 года гонорары зарубежных компаний были намного выше, однако теперь рынок расставил все по своим местам, так что сегодня разница цен на услуги российских и иностранных подрядчиков не превышает 10%.

— Зарубежные компании привыкли работать с прибылью в 3-5%, поэтому доходность российского рынка в 10% кажется им более чем приемлемой. Российские же организации, получая прибыль в 15%, не понимают, зачем им нужен такой бизнес, — рассуждает Александр Ортенберг.

«Сильная сторона российских компаний — работа в знакомых условиях, знание местных требований. Слабая — технологии и материальная база, — отмечают специалисты ген-подрядной компании «Лемкон» из Санкт-Петербурга. — Сильная сторона иностранных компаний заключается в том, что они, как правило, работают по всему миру и обладают значительным опытом реализации международных проектов. Кроме того, западные строители с именем имеют доступ к выгодным банковским кредитам. Однако их ахиллесова пята состоит в слабом понимании «местных особенностей рынка».

По версии наблюдателей, российские компании будут отвоевывать все большую долю рынка, а западные подрядчики станут работать только со сложными проектами, которые пока не по зубам российским и турецким (кроме Enka) строителям.

Диагноз третий Дорогие субподрядчики

Строительство недвижимости в России обходится дороже, чем в Европе. Это связано с неразвитостью рынка стройматериалов и субподрядных организаций, которые беззастенчиво используют свое полумонопольное положение для извлечения сверхприбылей.

Highslide JS

«В Европе строить однозначно дешевле, чем в Москве», — категорично заявил «Бизнес-журналу» Александр Ортенберг. Почему? Достаточно вспомнить вызвавшую много шума историю с повышением холдингом «Евроцемент-Груп» цен на свою продукцию почти на 100% после выкупа цементных активов Елены Батуриной. Примерно так же поступают и другие участники рынка, задирая цены на свои товары и услуги до небес. В итоге генподрядчикам приходится либо делать все своими силами (как поступают турецкие и российские компании), либо скрепя сердце платить субподрядчикам, сколько те просят.

— В Европе конкуренция между поставщиками и субподрядчиками крайне жесткая, и представить себе, что кто-то из них попытается взвинтить цены на свою продукцию, невозможно. Поступив так, компания просто перестанет существовать на рынке, так как покупать товары и услуги будут не у нее, а у конкурентов. В России же все совсем иначе, — возмущается Александр Ортенберг.

Кроме того, почти вся техника, используемая на российских стройках, привезена из-за рубежа, что повышает себестоимость проекта. Увы, российские техника и материалы применяются пока лишь на простых, типовых проектах.

Отсутствие прозрачного рынка вспомогательных услуг тормозит и сегмент генподряда, но эксперты уверены, что именно в секторе узкоспециализированных субподрядных организаций ожидается наиболее бурный рост в ближайшие годы. В том числе и за счет прихода новых игроков. Это именно та ниша (из немногих сохранившихся на закрытом и кастовом строительном рынке), которую сегодня есть смысл осваивать.

«Теоретически место есть и на рынке генподрядных услуг, — рассуждает Рустем Доминов, директор по развитию питерской генподрядной компании «СТЭП». — Однако для того, чтобы войти на этот рынок, компания должна быть явно не новичком и обладать серьезными ресурсами. Для небольших и средних фирм остаются только узкие ниши».

— Достаточно успешно сегодня на рынке сможет развиваться компания, которая найдет свою нишу — скорее всего, в узкой специализации. Только в таком случае новая организация может достаточно быстро встать на ноги, — соглашается Анатолий Морозов (ЗАО «МИАН-Девелопмент»).

А создавать генподрядную компанию с нуля очень проблематично, считает Юрий Синяев (ГК «КОНТИ»): «Заказчики не захотят работать с компанией, не зарекомендовавшей себя на рынке и не имеющей опыта работы».

Российский рынок генподрядных услуг сильно болен. Мало того, он страдает врожденными возрастными недугами, которые с годами пройдут, но сегодня отравляют жизнь.

Помимо трех поставленных «Бизнес-журналом» диагнозов, в медицинской карте этого рынка можно сделать еще множество записей. Так, Виктор Козлов («Авгур Эстейт») уверен, что к проблемам рынка генподрядных услуг сегодня можно отнести активную лоббистскую деятельность в вопросах распределения генподрядов и наличие большого числа компаний, которые за процент готовы перепродать контракт другим генподрядчикам. То есть иногда девелопер на стадии строительства с удивлением узнает, что строит дом вовсе не та организация, которая выиграла тендер!

Другая проблема — демпинг небольших и непрофессиональных игроков, как правило, привлекающих заказчиков низкой ценой в ходе тендера, после чего оказывается, что работать по таким ценам подрядчик не может.

Highslide JS

«Сегодня немало девелоперов уже поняли, что критерием отбора генподрядчика не может быть только низкая цена. Многие уже обожглись на этом и относятся к выбору более осторожно, хотя на низкую цену «клюют» все еще часто, — признает Алексей Остробородов (МДК). — Но эта цена может вырасти в разы». А Александр Ортенберг отмечает, что сегодня заказчики проводят первичный отсев заявок до тендера, так что на конкурсе сталкиваются компании, соответствующие друг другу по уровню и классу.

Другая свободная ниша — госзаказы, с которыми не хотят связываться частные компании. Между тем только в Москве на бюджетные деньги в год строится более миллиона метров. Учитывая строительную себестоимость в 600-700 долларов за метр — деньги немалые.

Болезней масса, а рецепт один: конкуренция. «Если бы на наш рынок вышли пять-десять западных компаний или у нас появились бы отечественные профессионалы, стоимость услуг всех компаний, возможно, стала бы приемлемой для девелоперов», — подводит итог Максим Темников.

Рынку нужна хорошая встряска, иначе вместо терапии может понадобиться хирургическое вмешательство.

Антон БЕЛЫХ
Журнал Алтайский «Бизнес журнал»
Данные источника: Росстат
фото: www.photosight.ru

Дополнительно

Качество наших услуг - это мировой опыт «RBC USA, INC.»